「脱サラして不動産屋になるぞ！」
そんなあなたのため、このページでは『1,000万円以内で始める低リスク不動産仲介業』（以下、『ローリスク開業法』）について説明します。
開業当初から猛スピードで事業を拡大したい、一発逆転の大儲けをしたい、という方には不向きな内容です。
この記事でお伝えするのは、次のような方に向けて解説しています。
- ハイリスク・ハイリターンより、ローリスク・ローリターンを好む
- 不動産業界での就業経験は浅い、もしくは業界未経験
- 自己資金は1,000万円以内で開業したい
ひとくくりに不動産屋といっても事業内容は様々です。
だからこそ小規模でも未経験でも生き残るチャンスがあります。
業界未経験者がローリスクで不動産屋を開業するためのポイントは次の３つです。
- 売買仲介に特化（賃貸はやらない）
- 建築業者が売主の売買物件をメインで扱う
- 一人で開業する
この３原則を守れば不動産屋としてローリスクで開業することができます。
売買仲介に特化すべき理由ー売買仲介のメリットと賃貸仲介のデメリット
不動産仲介は大きく分けると、マンション・建売・中古住宅などの売買物件を仲介するパターンと、アパート・マンション・店舗などの賃貸物件を仲介する、２つのパターンがあります。
『ローリスク開業』では売買物件の仲介をメイン業務として選択します。賃貸仲介は行いません。
- どちらを選んでも、業務をいちから覚える必要がある
- どちらを選んでも、成約１件につき一定の時間はかかる
- 売買仲介の方が成約１件あたりの単価が高い
- 賃貸仲介で始める場合は元付物件の確保が困難
私は開業する前にこんなことを思っていました。
カイチョー売買より賃貸の方がカンタンそうだから、賃貸仲介をメインにした方がいいのかな？
しかしこれは間違いでした。
なぜなら賃貸を選んでも売買を選んでも、未経験者は業務をいちから覚える必要があるからです。
売買仲介で扱う金額は賃貸仲介で扱う金額の数十倍ですが、「業務内容や作業量が数十倍違う」なんてことはあり得ません。
それなら単価が高い売買仲介をメインにした方が、時間の投資効率が断然良いわけです。
実際に業務をやってみてからも、
カイチョー売買メインでやって良かった！
と実感しています。
詳しくは「不動産開業するなら賃貸仲介はやめとけ！業界未経験者が陥りやすい３つのワナ」を読んでください。
また賃貸で始める場合には「紹介物件の確保」をどうするかという問題があります。
不動産仲介業はオーナー（売主・貸主）から不動産情報を預かって、情報をユーザーに紹介することで成り立つ商売です。
賃貸物件の場合、オーナーはすでに馴染みの不動産屋がいますから、そこに情報を流します。物件の管理を依頼していることもあります。
賃貸仲介で新規参入する場合、その間に割り込んでいかなければならず、参入した時点で自らの不利が確定している状況です。
これに対して売買物件の場合は、オーナーとの関係を築くことはさほど難しくありません。関係が出来上がっているところに割り込む必要がないからです。
「売却したい」と思っている時に接触できれば、紹介物件を確保することは楽にできます。
カイチョーやり方は次の項目でお伝えします
不動産未経験者でも売りやすい物件を扱う
２つ目の原則、建築業者が売主の売買物件をメインで扱うべき理由は、業者が売主の物件は業界未経験者でも売りやすい『お宝物件』だからです。
不動産の売主は
- 不動産業者（宅建業者）=プロ
- それ以外（個人、または法人）=素人
の２パターンです。
業者以外の人が不動産を売る理由は様々です。
お金に困っていたり、相続して持て余してたり、資産整理のためだったり。
売却理由が人それぞれ違うため、仲介を依頼されたこちら側の広告展開や販売戦略も、依頼者の希望に合わせて行う必要があります。
相場より高くて売れそうにない価格での売却を期待されたり、せっかく買い手を見つけてきたのに売主買主の相性が合わず白紙になったり…ということもあり得ます。
カイチョー売主自身が不動産業界の慣習に慣れていない素人なので仕方ありません。
その点、宅建業者（不動産会社や建築会社）は商売で物件を売っています。「あの人には売りなくないから」という私的な理由で売却を拒むことはありません。
物件自体の売り出し価格も相場を踏まえて設定しているため、消費者に対して紹介しやすい（売りやすい）という利点があります。
新参者の仲介会社に対しても積極的に情報提供してくれる売主業者は、あなたの地域にも必ずいます。
業者売主の物件をメインに扱うことで、新規参入のあなたでも売りやすい物件を、苦も無く一定数確保することができるわけです。
不動産屋は一人で開業した方が良い理由
3つ目の原則、一人で開業した方が良い理由は「人件費がかからない」からです。加えて「不動産屋は一人でも経営できる商売」であることも理由の１つです。
起業してみて、商売に慣れ、経験を積んでからでも、人を増やすのは遅くはありません。
人を雇ったのに売り上げが上がらない、人を雇ったせいで利益が残らないなんてことは絶対に嫌ですよね。
自由に仕事がしたくて独立するわけですからね。
早くから事業規模を拡大したいという理由がない限りは、起業当社から大人数で始める必要はありません。一人で十分やっていけます。
カイチョー一人でやっている不動産屋なんてお客さんから信用されないんじゃないか？
私が開業する時はこのような不安がありました。
でも「不動産屋を個人で開業する４つのメリットとたった1つのデメリット」で書いたように、実際にはまったく関係ありませんでした。
不動産を買おうとする方は「物件が気に入れば」買ってくれます。どこの不動産屋が紹介しているのかなんて二の次です。
建築業者が売主の物件をメインで扱うのであれば、なおさら問題はありません。
まとめ
まずはこの方法で開業して一定の収益を確保し、経験を積みながら他のやり方を試していくことが、未経験者が不動産屋を始めるテッパンの方法です。
もっと詳しく具体的に知りたい、今すぐ開業準備を始めたい方は「誰も教えてくれなかった【一人不動産屋開業マニュアル】」で徹底解説しているのでぜひ読んでみてください。
コメント
コメント一覧 （15件）
開業エリアの選定ですが、人口基準はありますか？
例えば人口１０万切ってなかったら大丈夫とかですか？
開業エリアで問題が無ければ開業したいと思うのです
KYさん
コメントありがとうございます。
人口基準はありません。詳しくはマニュアルをご参照ください。
よろしくお願い致します。
初めまして。
開業を考えてます。
業界未経験者がローリスクで不動産屋を始めるためのポイントですが、これは全国どこでも同じですか？
当方、人口１１マン数千人の地方都市で考えてます。（しかしベッドタウンでもなければ賃貸管理系の不動産屋がまぁまぁあるとこです）
KYさん
コメントありがとうございます。
＞業界未経験者がローリスクで不動産屋を始めるためのポイントですが、これは全国どこでも同じですか？
どこでも同じではありません。
開業エリアの選定についてはただいま執筆中です。
12月中に公開する予定です。
少々お待ちください。
KYさん
先日はコメントありがとうございます。
＞業界未経験者がローリスクで不動産屋を始めるためのポイントですが、これは全国どこでも同じですか？
↓こちらが参考になれば幸いです。
誰も教えてくれなかった【一人不動産屋開業マニュアル】※特典つき
はじめまして。田中と申します。
いつも楽しく拝見させていただいております。
10月の宅建試験に合格しましたが、全くの別業界のため独立開業に強い不安を覚えています。
実際の実務面で1から学ぶことになりますが、協会等は実務面でも1から相談に乗ってくれるのでしょうか。賃貸や売買で仮に顧客が獲得できても実務が分からないとどうやって対応するのかとそればかり考えています。よろしくご教示お願いします。
田中聡善さん
コメントありがとうございます。
＞実際の実務面で1から学ぶことになりますが、協会等は実務面でも1から相談に乗ってくれるのでしょうか。
全日本不動産協会の構成員は地域の不動産屋の社長です。
地方本部の理事もその中から選ばれます。
なので「うちの会社で研修してみる？給料は出せないけど」という人がいることもあります。
地域によって違うので、田中さんが開業予定にある全日本不動産協会の地方本部（〇〇県本部）に聞いてみてください。
「開業を考えているが実務経験がないので研修して欲しい。そういった制度なり仕組みはあるか？」という感じで聞けば教えてくれます。
聞いてみるだけならタダです。もんもんとしているのは時間の無駄です。
このコメント読んだらすぐに問い合わせしてみてくださいね。
はじめまして。
12月に会社設立し、不動産屋をはじめる田中と申します。
宅建は取得済みですが業界が0からスタート、しかも私1人でやっていきます。
基本は自分の父親が子育てに特化した街の立地のいい土地にいくつかの土地をもっているため子育て世帯をターゲットに販売を進めていくことを考えております。しかしその土地は農地であり農転から始めていかなければならず全く分かっていない状態です。。。。
不安で不安でしょうがないのですがやっていけるのでしょうか。資金もなく農地ということは宅地造成もしていかなければならないですよね？多額の費用もかかりますし、こんな感じでもやっていけるのでしょうか。
田中 智子さん
コメントありがとうございます。
＞自分の父親が子育てに特化した街の立地のいい土地にいくつかの土地をもっているため
最高ですね！
売りもの（売れるもの）があればどうにでもなるのが不動産業です。
すべてを自分でやるのではなく、他の宅建業者に売ることもできますよね。
自分が売主になって他の不動産屋のやり方を体験して、それを活かして自分で開発すれば良いと思います。
とりあえず、興味を示しそうな業者に当たってみてはいかがでしょうか？
上手く行く気しかしません。
始めまして。
私は賃貸営業経験有り、売買経験無しで業界ブランク10年ほどです。
大家業＋売買仲介や転売をやりたいと思い独立を考えています。
未経験の場合、取引の進め方や重説作成等の実務で分からないことが多々あると思いますが、それらはどうやって身につけたのですか？
高橋さん
コメントありがとうございます。
ご質問にお答えします。
①重要事項説明書、契約書の作成について
ご存知の通り、重説に最低限記載すべき項目は決まっています。
契約書や重説は、全日本不動産協会が作成した雛形があるので、それに当該物件の情報を当てはめるだけで完成します。
全日本不動産協会の雛形の場合は、物件由来の特約文例も豊富ですので、困ることはないと思います。
開業前でもデモ版を体験することができます↓
https://dekirukai.com/the-best-organization/
②取引の進め方について
賃貸営業の経験があればそれで十分だと思いますが、具体的にどんな場面を想定してますか？
私はやりながら覚えました。
はじめまして。宅建士やマンション管理士など他３つ不動産資格を保持しているものの、業界未経験ですが大家業から開業したいと思っております。経験や知識はなんとかなるとこのサイトを拝見してとてもやる気が湧くのですが。。。宅建業をするのに業界未経験ということで当たり前ですが、事業計画などで突っ込みどころ満載の書類になってしまします。中小企業診断士の方に「まずはアルバイトしたらどうですか？」など言われる始末です。
融資などが受けられたら越したことはないと思ってはいるのですが、はじめは融資などは考えずに実践あるのみでしょうか？
開業にあたっての自己資金はなんとか確保はしております。ああればお願いいたします。
何かアドバイスあればお願いいたします。
海野さん
コメントありがとうございます。
まずはご質問にお答えします。
①
>融資などが受けられたら越したことはないと思ってはいるのですが、はじめは融資などは考えずに実践あるのみでしょうか？
はじめから融資が受けられるのであれば、借りれるだけ借りた方が良いと思います。
私の場合は、初年度の売り上げはゼロに近い状態だったので、資金ショートしそうでしたが、
顧問税理士から金融公庫を紹介してもらって、無事に借りることができました。
ただし、これはたまたまラッキーだっただけで、
開業して、資金が足りなくなってから銀行に行っても貸してくれないことが普通です。
すぐに売り上げが立つ見込みがないなら、手元の現金は何より大切です。
②
>事業計画などで突っ込みどころ満載の書類になってしまします。中小企業診断士の方に「まずはアルバイトしたらどうですか？」など言われる始末です。
中小企業診断士には、一人不動産屋の診断はできません。
なぜなら、未経験の一人不動産屋が上手くやっていけるかどうかは、
物件が売れるか、売れないか、ただそれだけだからです。
事業計画なんか、役に立たないですよ。
「まずはアルバイトしたらどうですか？」
=「まずはどこかの不動産屋でアルバイトでもして経験を積んで、独立したらどうですか？」
ということであれば、一理あるとは思います。
③
>宅建士やマンション管理士など他３つ不動産資格を保持しているものの、業界未経験ですが大家業から開業したいと思っております。
このサイトでは、業界未経験でも売買仲介業で生きていく術をお伝えしています。
大家業と仲介業では、何から何まで全く違いますので、その点はご理解ください。
はじめまして、柴田と申します。
今年の宅建受験合格予定です。
地域密着の小さな不動産屋を目指していますが、リフォーム会社からの独立なので
不動産業についてのノウハウがありませんし、開業の準備もどうしたら良いかとなやんでいます。アドバイス頂けたら幸いです
コメントありがとうございます。
私も不動産業についてのノウハウなんか知らずに独立したので、経験や知識がなくても何とかなりますよ。このサイトを隅々まで読んでいただければ、ひと通りイメージはつかめるでしょう。
現在の状況をもう少し詳しく教えていただけると、色々とアドバイスできることもあると思います。
具体的にはどういったことで悩んでますか？
また、このサイトに書かれていないことで、詳しく知りたいことなどあればコメントください。