媒介契約書作成の仕方

不動産を売却するために「媒介契約書」を作成します。媒介契約書の作成方法とそのポイントをまとめました。

不動産媒介契約は３種類

媒介契約の契約形態は①一般媒介契約②専任媒介契約③専属専任媒介契約の３種類があります。

宅建業者と依頼者の義務内容が３種類それぞれで異なります。

媒介契約を比較する際のポイントは次の３点です。

これらを踏まえて、各媒介契約について以下に解説します。

一般媒介契約

一般媒介契約は、売主は複数と媒介契約を結ぶことが出来る契約形態です。

つまり売主は、あなた以外の不動産屋とも媒介契約を結ぶことができるわけです。

そのため一般媒介の物件は、他の不動産屋があなたより先に買い手を見つけて、あなたがいないところで売買が終わってしまう可能性があります。

そうなれば当然、あなたは報酬を受け取ることはできません。

つまり、一般媒介契約を結んでも、将来の売り上げは極めて不確かです。

また宅建業者側も、報告義務やレインズの登録義務はなく、お互いにシバリが一番少ない契約形態と言えます。

専任媒介契約

専任媒介契約は、売主は他の不動産屋と媒介契約を結ぶことはできません。

直接売主が買い手を見つけてくるか、売却予定を取りやめるなどのことがなければ、時間がかかったとしても将来的な売り上げは見込めます。

レインズへの登録義務があるため、専任で受けたらレインズ登録前に買い手を見つけるのが良いでしょう。

レインズに登録して情報が公になってからだと、売主買主両方から報酬を受け取れるチャンスが薄れるからです。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、あなた以外の他の不動産屋と売主が媒介契約を結ぶことはできません。これは専任媒介契約と同じです。

専任媒介契約と異なるところは、売主自らが買い手を見つけて直接取引（自己発見取引と言います）はできない点です。

つまり売主が不動産を売却する際には、必ずあなたを通す必要があります。

売却を取りやめるのでなければ、将来的な売り上げはかなり高い確度で予測できます。

ケース別 どの媒介契約にするか？

このように見ると専属専任が一番良いように感じるかもしれませんが、一概にそうとは言い切れません。

一般媒介で受けた方が良い場合

他社と競合せず、すぐに売れそうな案件は一般で受けた方が良いでしょう。

理由はその方が手間（レインズ登録や業務報告）がかからないからです。

依頼者が他の不動産屋に相談する可能性がない場合も一般で受けて良いです。

一般で受けることの一番のデメリットは「他社に売り上げを持っていかれること」なので、その可能性がないなら一般で受けても大丈夫です。

ちなみに、レインズに登録することは一般媒介契約でも出来ます。

専任・専属専任で受けた方が良い場合

売りにくい物件や、他社にも話を持っていきそうな依頼者の場合は専任か専属専任で受けた方が良いです。

相場より高く売りたい場合などは、ただでさえ売りにくい上に、競合負けして売り上げが1円も入ってこなかったら、目も当てられません。

専任か専属専任かの判断はどこで？

数ある宅建業者の中には、レインズの登録情報を見て売主に直接取引を持ちかける輩がいます。

実際の所有者の連絡先が、登記情報を見れば分かってしまう場合は注意が必要です。

とうぜん本来は許されない行為です。

しかし、そういう業者もいるという前提で、事前に手を打っておく必要があります。

専属専任の場合は売主の自己発見取引は無効ですので、そういう輩の接触を未然に防ぐことが出来ます。

基本は専任媒介（私の場合）

当社の場合は、専任か専属専任でしか売却依頼を受けないようにしています。一般媒介で受けることは基本的にはありません。

一般で受けても競合勝ちする可能性は当然あります。しかし、一円にもならない可能性もあります。

当社はリソース（資金・人手）が限られているので「時間とお金をかけたのに最終的には無駄だった」ということは、極力避けるようにしています。

そのため、相談者との初回面談時に

と伝えています。

なお例外的に、専任で預かっていた物件がなかなか売れなくて一般媒介に切り替えて他社と比べてもらう、ということはあります。

この場合は骨折り損になる可能性はありますが、専任期間中に売れなかった私にも責任はあります。腹をくくってやるだけです。

媒介契約３つの違い：まとめ

３つの媒介契約の違いをまとめると次のようになります。

それぞれ特徴があり、どれが良いというのは状況次第で変わります。

一つ言えることは、依頼者との信頼関係があれば契約形態が何であれ、あまり関係ないことが多いです。

逆に言えば、信頼関係がなければ専属専任媒介で受けたところで…という気がします。

ちなみに各業界団体では媒介契約書のテンプレートを用意しています。初めてでも媒介契約書を作成することは簡単ですので安心してください。

なお今回は売却依頼における媒介契約について書きました。購入依頼の媒介契約についてはまた別で書くつもりです。

もっと詳しいアドバイスが欲しい方は下のコメント欄からお問い合わせください。